Мария Селиванова, экономический обозреватель РИА Новости.
Даже привлечение пенсионных накоплений для снижения процентов по ипотеке, предложенное президентом, не позволит решить жилищную проблему большинства россиян. Причина – в слишком высокой стоимости жилья при недостаточно высоких зарплатах. Эксперты отмечают высокие риски использования пенсионных средств при предоставлении ипотечных кредитов.
Деньги "молчунов" заставят работать
Ипотечные кредиты могут стать более доступными, если понизить по ним процентные ставки за счет использования пенсионных средств "молчунов" (то есть людей, которые не делают распоряжений по переводу накопительной части пенсионных отчислений работодателя). С такой инициативой во вторник на заседании Общественного комитета сторонников президента Дмитрия Медведева выступил зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрей Макаров.
Глава государства идею поддержал. Дмитрий Медведев заявил, что он не против, "чтобы эти деньги использовать более рационально, потому что, в конечном счете, эти деньги все равно попадают в оборот, но попадают уже совершенно по другой цене, и в результате важнейшие социальные программы реализуются дороже, чем это можно было бы сделать".
"Но с другой стороны, мы конечно, не должны создавать проблем для самого [Пенсионного – РИА Новости] фонда, и мы должны сделать так, чтобы рынок не расшатать, чтобы не было ощущения того, что риски повысились", – добавил Дмитрий Медведев.
Ипотека под 6%
Приемлемую величину ставки по ипотечному кредиту президент назвал еще две недели назад. "Ипотека должна быть более-менее доступная - не 15%, а в районе 6-7%", – сказал глава государства во время посещения Алтайского госуниверситета 1 ноября.
Сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 12,1%. Для сравнения: в 2006 году она составляла 13,7%, перед кризисом в 2008 году – 12,9%, в прошлом году – 13,1%.
Исследования "РИА-Аналитики" показали, что сейчас разница между минимальной и максимальной ставкой по ипотеке в различных регионах России составляет 4%. Минимальная стоимость ипотеки - в Курганской области, где средневзвешенная ставка (взвешивается как на объем кредитов, так и на срок, на который выдан кредит) составила 9,7%. В республике Хакасия процент по ипотечному кредиту наиболее высок – 13,7%. В Москве средний процент по ипотеке – 12%.
Ипотека под 6% – это пока несбыточная мечта, причем даже если инфляция будет снижаться. Дело в том, что ипотечная ставка состоит из трех компонентов: ставка рефинансирования Центрального банка (сейчас 8,25%), размер инфляции (с начала года к 14 ноября, по данным Росстата – 5,5%), а также спред, куда закладываются риски. Спред составляет 3,5-4%.
"Молчуны" рискнут деньгами?
Государство давно пытается найти способ заставить пенсионные накопления "молчунов" работать на экономику. Сейчас этими средствами управляет Внешэкономбанк (ВЭБ). В 2008 году их предлагалось вложить в финансирование инфраструктурных проектов, затем – в выкуп инфраструктурных облигаций или в финансирование строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва – Санкт-Петербург.
Использование пенсионных денег для понижения процентных ставок по ипотеке – это "вопрос, который требует обсуждения", сказал РИА Новости замдиректора Института мировой экономики и международных отношений (ИМЭМО) РАН Евгений Гонтмахер. Правда, прежде чем использовать эти средства, нужно получить согласие "молчунов". Сейчас пенсионные накопления "молчунам" не принадлежат – они являются собственностью государства, но у граждан под эти деньги накапливаются пенсионные права.
"При использовании государством пенсионных средств на ипотеку, необходимо оговаривать с человеком условия и сроки использования его отчислений, а также доходность по ним", – говорит Евгений Гонтмахер. "Придется подписывать договоры и проводить большую разъяснительную работу", – предупреждает эксперт.
Правда, тут много правовых неопределенностей. Например, неясно, что делать в ситуации, если "молчун" решит перевести свои накопления из ВЭБа в другую УК или негосударственный пенсионный фонд.
Под гарантии государства
Все риски при использовании пенсионных накоплений должно взять на себя государство, говорят эксперты. Если взявший ипотечный кредит человек не сможет его платить, то кредитор (будущий пенсионер) ни при каких обстоятельствах не должен потерять свои средства. Они должны увеличиваться. "Государству придется просчитать все риски, а также величину упущенной выгоды, если "ипотечник" не сможет обслуживать кредит", – подчеркивает Гонтмахер.
Размер доходности пенсионных средств, вложенных в "ипотеку", можно обсуждать, говорит Гонтмахер. Для справки: доходность пенсионных накоплений "молчунов" в 2010 году составила 7,62% при инфляции 8,8%.
Доход от инвестирования должен быть таким, чтобы увеличить накопительную часть и при этом полностью гарантировать защиту от инфляции, соглашается профессор кафедры трудового права и социального обеспечения Московской государственной юридической академии Эльвира Тучкова.
Сейчас не время направлять пенсионные деньги на ипотечные программы, говорит РИА Новости директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев.
Мировая экономика так и не вышла из кризиса, начавшегося в 2008 году, и ситуация продолжает ухудшаться, и очередная волна кризиса Россию стороной не обойдет, прогнозирует эксперт. "Рисковать деньгами будущих пенсионеров сейчас нельзя", – говорит Николаев. Тем более, что при использовании пенсионных накоплений в любом случае государство должно будет гарантировать как минимум их сохранность.
Завлабораторией бюджетного федерализма Института экономической политики имени Гайдара Владимир Назаров говорит, что инвестировать средства ПФР только на ипотечный рынок – значит концентрировать риски в одном месте, что не правильно. Инвестиционный портфель должен быть диверсифицирован.
Кому доступен ипотечный кредит
Ставки по ипотеке – не самая большая трудность для желающих купить жилье. Куда большая проблема – высокие цены на него при относительно невысоких зарплатах.
По данным портала Индикаторы рынка недвижимости, в октябре средняя цена квадратного метра в московских квартирах составила 5028 долларов или примерно 150 тысяч рублей. Средняя площадь трехкомнатной квартиры – это наиболее востребованный вариант для семей с детьми – около 80 квадратных метров. Получается, что такое жилье обойдется покупателям примерно в 400 тысяч долларов.
Даже если предположить, что половина суммы у покупателя есть (например, от продажи другого жилья), то при ипотечном кредите на 200 тысяч долларов сроком на 20 лет под 12% годовых, ежемесячный платеж составит 2202 доллара или 66 тысяч рублей.
Если бы ставка по кредиту уменьшилась до 6% годовых, то ежемесячный платеж составил бы 1433 доллара или примерно 45 тысяч рублей.
По данным Мосгорстата, средняя зарплата в Москве составляет 41,4 тысячи рублей.
Желательно, чтобы расходы на выплату ипотечного кредита не превышали 30%-40% всех расходов семьи, говорит Игорь Николаев. Получается, чтобы ипотечный кредит в даже под 6% годовых (45 тысяч рублей в месяц) не загонял людей "в угол", семейный доход москвичей должен составлять примерно 120 тысяч рублей.
Альтернатива – соцнайм
Проблема в том, что количество людей, которые могут воспользоваться ипотекой, крайне невелико. Крупные приобретения, как квартира, дача и дорогой автомобиль, могут себе позволить менее 1% населения России, показал недавний опрос "Левада-центра". Доля среднего класса, по оценкам Минэкономразвития, составляет около 20-25%. Эти люди теоретически могут воспользоваться ипотекой.
Менее обеспеченные граждане не могут и мечтать о приобретении квартиры даже с привлечением ипотечного кредита под 6% годовых. В их число, как следует из данных Минэкономразвития, попадают три четверти населения страны.
При этом 15% населения страны – это более 21 млн человек – имеют доходы ниже прожиточного минимума, свидетельствуют данные Росстата. Его величина рассчитывается с учетом стоимости потребительской корзины и минимального набора услуг. Прожиточный минимум на душу населения составил 6505 рублей. Эти люди находятся за чертой бедности.
Доходы остальных граждан – большей части россиян – прожиточный минимум превышают, но ввязываться в ипотеку не позволяют. По данным Росстата, средняя зарплата в России составляет всего 23,6 тысяч рублей.
Они могли бы решить жилищный вопрос с помощью социального найма, что широко распространено в развитых странах. Такое жилье государство могло бы предоставлять в наем по низким ставкам, позволяющим компенсировать затраты на его содержание.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
